Par Céline Renou, Conseillère en gestion de patrimoine cabinet indépendant, Bastia, Corse
Mis à jour : juin 2026 · Lecture : 7 minutes
Lorsque vous héritez d’un bien immobilier, la fiscalité ne fonctionne pas comme pour un achat classique.
Le prix de référence pour le calcul de la plus-value n’est pas ce qu’a payé votre parent à l’époque. C’est la valeur vénale déclarée dans la succession autrement dit, la valeur retenue par le notaire au moment du décès, qui correspond en général à la valeur de marché à cette date.
Cela a une conséquence directe : si vous vendez rapidement après le décès, votre plus-value imposable sera souvent faible, voire nulle, puisque le bien sera vendu à un prix proche de celui retenu dans la succession.
En revanche, la durée de détention repart à zéro à la date du décès. Ce point est essentiel pour comprendre les abattements qui s’appliquent.
Lorsque vous héritez d’un bien immobilier, la fiscalité ne fonctionne pas comme pour un achat classique.
Le prix de référence pour le calcul de la plus-value n’est pas ce qu’a payé votre parent à l’époque. C’est la valeur vénale déclarée dans la succession autrement dit, la valeur retenue par le notaire au moment du décès, qui correspond en général à la valeur de marché à cette date.
Cela a une conséquence directe : si vous vendez rapidement après le décès, votre plus-value imposable sera souvent faible, voire nulle, puisque le bien sera vendu à un prix proche de celui retenu dans la succession.
En revanche, la durée de détention repart à zéro à la date du décès. Ce point est essentiel pour comprendre les abattements qui s’appliquent.
La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier hérité est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit un taux global de 36,2 % sauf abattements liés à la durée de détention.
Voici comment les abattements se cumulent en 2026 :
Moins de 6 ans
0%
0%
De 6 à 21 ans
6% par an
1,65% par an
22e année
4 % (exonération totale IR)
1,60 %
De 22 à 30 ans
Exonération totale IR
Suite des abattements
Au-delà de 30 ans
Exonération totale IR
Exonération totale PS
Au-delà de 22 ans de détention, vous ne payez aucun impôt sur le revenu sur la plus-value. L'exonération totale (IR + PS) est atteinte à 30 ans.
Certaines situations permettent une exonération complète, quelle que soit la durée de détention :
Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise décision universelle. Mais voici les situations dans lesquelles la vente est souvent la meilleure option :
Il n’existe pas de décision universelle. Mais voici les situations dans lesquelles la vente est souvent la meilleure option :
À l’inverse, certaines situations militent clairement pour la conservation :
Lorsque plusieurs héritiers reçoivent un même bien, ils se retrouvent en indivision : chacun possède une quote-part abstraite du bien, sans partie physique délimitée.
En pratique, cela signifie que toute décision importante requiert l’accord de tous les indivisaires. Un seul héritier peut bloquer une vente, des travaux, ou même un changement de locataire.
C’est une situation fragile, souvent source de tensions familiales — en particulier entre des héritiers qui ne s’entendent pas sur la stratégie à adopter.
La création d’une SCI familiale après une succession est une démarche courante et bien encadrée. Elle mérite toutefois une analyse patrimoniale complète avant d’être mise en place. Transformer l’indivision en SCI permet :
Clarifier la gouvernance (gérant désigné, règles de vote dans les statuts)
Faciliter la transmission des parts progressivement
Accéder à certains avantages fiscaux selon la structure choisie (SCI à l'IS ou à l'IR)
Avant de prendre votre décision, posez-vous ces trois questions fondamentales :
Oui. Les droits de succession doivent être réglés dans les 6 mois suivant le décès (12 mois en cas de décès à l’étranger). Leur montant dépend du lien de parenté et de la valeur des biens transmis. Des abattements existent : 100 000 € entre parents et enfants, renouvelables tous les 15 ans.
Non, en indivision, la vente du bien nécessite l’accord de la totalité des indivisaires. En cas de blocage persistant, un héritier peut saisir le tribunal judiciaire pour demander une licitation (vente forcée).
Non. Elle peut être totalement exonérée si le bien est votre résidence principale, si le prix de vente est inférieur à 15 000 €, ou si vous êtes retraité sous conditions de ressources. En dehors de ces cas, des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de 6 ans.
C’est la valeur de marché du bien au jour du décès, estimée et déclarée par le notaire dans la déclaration de succession. C’est cette valeur qui sert de base de calcul pour la plus-value en cas de revente ultérieure.
Oui, tout à fait. Il est même conseillé d’envisager cette option dès la succession si plusieurs héritiers sont impliqués. L’apport d’un bien en indivision dans une SCI est un acte notarié qui nécessite l’accord de tous les indivisaires.
Oui. Un CIF (Conseiller en Investissements Financiers) indépendant peut analyser votre situation globale (situation fiscale, objectifs, horizon, autres actifs) et vous recommander la stratégie la mieux adaptée. En Corse, comme partout en France, le cabinet Renou Patrimoine vous accompagne sur ces décisions de transmission. Contactez-nous
Hériter d’un bien immobilier est souvent la première grande décision patrimoniale de votre vie. Elle se prend dans un contexte émotionnel, souvent sous pression des co-héritiers ou du calendrier fiscal. Et pourtant, une décision prise trop vite peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Chez Renou Patrimoine, cabinet indépendant basé à Furiani, près de Bastia, nous accompagnons les héritiers corses dans cette réflexion : analyse de la situation fiscale, comparaison des scénarios, structuration via SCI si pertinent, et mise en oeuvre coordonnée avec votre notaire.
Le premier rendez-vous est sans engagement. Il peut se tenir au cabinet ou en visioconférence.
Le contrat de capitalisation est souvent réservé aux stratégies patrimoniales avancées.
Il permet :
